≈кспертна оц≥нка майна

ўо таке оц≥нка ≥ дл¤ чого вона потр≥бна

«рештою, вищенаведений висл≥в (вз¤те ≥з заруб≥жноњ л≥тератури з оц≥нки) мало зворушуЇ серц¤ звичайних громад¤н. —пробую по¤снити на побутовому р≥вн≥ дл¤ чого все-таки потр≥бна оц≥нка.

Ќеобх≥дн≥сть оц≥нки виникаЇ при найб≥льш р≥зноман≥тних життЇвих ≥ економ≥чних ситуац≥¤х, таких ¤к:

• куп≥вл¤-продаж майна;
• оренда;
• кредит п≥д заставу;
• страхуванн¤ майна;
• ≥нвестуванн¤ ≥ розробка ≥нвестиц≥йних проект≥в;
• злитт¤ ≥ под≥л п≥дприЇмств;
• внесенн¤ в статутний фонд;
• розвТ¤занн¤ майнових спор≥в;
• приватизац≥¤;
• багато ≥нших випадк≥в.

’оча ≥ цей перел≥к не все по¤снюЇ. –озгл¤немо конкретн≥ побутов≥ ситуац≥њ.

Ќаприклад, под≥л успадкованого майна. Ќаш≥ громад¤ни можуть залишити у спадок один одному, в кращому випадку, невелику квартиру, ¤ку дуже часто доводитьс¤ д≥лити на дек≥лька нер≥вних частин. Ѕ≥дн≥ родич≥ хочуть бачити свою частку дорожчою, а багат≥ родич≥ пропонують њм взам≥н частки де¤ку грошову компенсац≥ю. як поводитьс¤ в такому випадку цив≥л≥зована людина? «вертаЇтьс¤ до оц≥нювача, ¤кому доводитьс¤ виступати в рол≥ третейського судд≥ ≥ визначати варт≥сть всього обТЇкта ≥ кожноњ його частки окремо.

ƒуже часто виникають розб≥жност≥ м≥ж орендодавцем ≥ орендарем. ¬ цьому випадку зв≥т про оц≥нку може служити точкою в≥дл≥ку при визначенн≥ орендноњ плати, при поверненн≥ майна орендодавцю. “обто зТ¤вл¤Їтьс¤ можлив≥сть визначити варт≥сть покращень, проведених орендарем, ¤к≥ призвели до п≥двищенн¤ вартост≥ орендованого майна або визначити варт≥сть збитку, ¤кий призв≥в до зменшенн¤ вартост≥ прим≥щенн¤ (особливо це актуально при достроковому припиненн≥ договору оренди за ≥н≥ц≥ативою орендодавц¤). ќрендар, ¤к правило, прагне зробити ремонт Уп≥д себеФ, дуже часто з великими затратами, однак варт≥сть ремонту не завжди веде до простого арифметичного зб≥льшенн¤ вартост≥ на суму затрат. Ќаприклад, двер≥ з червоного дерева з ≥нкрустац≥Їю в звичайн≥й Ухрущовц≥Ф навр¤д чи зробл¤ть його б≥льш привабливим ≥ дорожчим.

ќц≥нка нерухомост≥

«а роки роботи на ринку нерухомост≥ була напрацьована велика база даних по багатьох типах буд≥вель ≥ споруд, створен≥ в≥дпов≥дн≥ методики ≥ накопичено значний досв≥д роботи в даному напр¤мку. ѕ≥д ринком нерухомост≥ сл≥д розум≥ти визначений наб≥р механ≥зм≥в, за допомогою ¤ких передаютьс¤ права на власн≥сть ≥ повТ¤зан≥ з нею ≥нтереси, установлюютьс¤ ц≥ни ≥ розпод≥л¤Їтьс¤ прост≥р м≥ж р≥зними конкуруючими вар≥антами землекористувач≥в.

ќц≥нка нерухомост≥ Ц особлива сфера профес≥йноњ д≥¤льност≥ на ринку нерухомого майна ≥ в той же час необх≥дний момент при зд≥йсненн≥ практично будь-¤коњ операц≥њ з нерухом≥стю, починаючи в≥д куп≥вл≥-продажу, здач≥ в оренду ≥ к≥нчаючи прийн¤тт¤м р≥шень про реал≥зац≥ю проект≥в буд≥вництва або реконструкц≥њ обТЇкт≥в нерухомост≥ ≥ т.д.

ќц≥нка Ц складний процес, ¤кий вимагаЇ високоњ квал≥ф≥кац≥њ оц≥нювача, розум≥нн¤ принцип≥в ≥ метод≥в оц≥нки, в≥льноњ ор≥Їнтац≥њ на ринку нерухомост≥, знанн¤ стану ≥ тенденц≥й попиту ≥ пропозиц≥й на р≥зних сегментах ринку, обумовлений на¤вн≥стю великоњ к≥лькост≥ ≥ндив≥дуальних характеристик оц≥нюваного обТЇкта, а також численних фактор≥в, що впливають на оц≥нку нерухомост≥. ѕроцес оц≥нки можна визначити ¤к посл≥довн≥сть процедур, що використовуютьс¤ дл¤ одержанн¤ оц≥нки. ѕроцес звичайно завершуЇтьс¤ складанн¤м зв≥ту про оц≥нку, ¤кий ≥ надаЇ доказову силу оц≥нц≥ вартост≥.

¬ першу чергу оц≥нка часто виконуЇтьс¤ дл¤ таких обТЇкт≥в, ¤к квартири, к≥мнати, оф≥сн≥ прим≥щенн¤ ≥ буд≥вл≥ п≥д оф≥си, прим≥ськ≥ житлов≥ будинки з земельними д≥л¤нками. ќбТЇкти нерухомост≥ можуть входити в ц≥л≥сн≥ майнов≥ комплекси п≥дприЇмств та орган≥зац≥й, що суттЇво в≥дображаЇтьс¤ на њхн≥й вартост≥.

—ьогодн≥ можна визначити р≥зн≥ види вартост≥. јле в ринкових умовах господарюванн¤ найб≥льш поширеним видом вартост≥ Ї ринкова варт≥сть.

ќсновн≥ визначенн¤

ƒл¤ ц≥лей проведенн¤ оц≥нки майна наведен≥ нижче пон¤тт¤ вживаютьс¤ у такому значенн≥:

база оц≥нки Ц комплекс методичних п≥дход≥в, метод≥в та оц≥ночних процедур, що в≥дпов≥дають певному виду вартост≥ майна. ƒл¤ визначенн¤ бази оц≥нки враховуютьс¤ мета оц≥нки та умови використанн¤ њњ результат≥в;

методичн≥ п≥дходи Ц загальн≥ способи визначенн¤ вартост≥ майна, ¤к≥ грунтуютьс¤ на основних принципах оц≥нки;

метод оц≥нки Ц спос≥б визначенн¤ вартост≥ об'Їкта оц≥нки, посл≥довн≥сть оц≥ночних процедур ¤кого даЇ змогу реал≥зувати певний методичний п≥дх≥д;

оц≥ночн≥ процедури Ц д≥њ (етапи), виконанн¤ ¤ких у певн≥й посл≥довност≥ даЇ можлив≥сть провести оц≥нку;

принципи оц≥нки Ц покладен≥ в основу методичних п≥дход≥в основн≥ правила оц≥нки майна, ¤к≥ в≥дображають соц≥ально-економ≥чн≥ фактори та законом≥рност≥ формуванн¤ вартост≥ майна;

об'Їкти оц≥нки Ц майно та майнов≥ права, ¤к≥ п≥дл¤гають оц≥нц≥. ќб'Їкти оц≥нки класиф≥кують за р≥зними ознаками, зокрема, об'Їкти оц≥нки в матер≥альн≥й та нематер≥альн≥й форм≥, у форм≥ ц≥л≥сного майнового комплексу;

об'Їкти оц≥нки у матер≥альн≥й форм≥ Ц нерухоме майно (нерухом≥сть) та рухоме майно;

нерухоме майно (нерухом≥сть) Ц земельна д≥л¤нка без пол≥пшень або земельна д≥л¤нка з пол≥пшенн¤ми, ¤к≥ з нею нерозривно пов'¤зан≥, буд≥вл≥, споруди, њх частини, а також ≥нше майно, що зг≥дно ≥з законодавством належить до нерухомого майна;

рухоме майно Ц матер≥альн≥ об'Їкти, ¤к≥ можуть бути перем≥щеними без запод≥¤нн¤ њм шкоди. ƒо рухомого майна належить майно у матер≥альн≥й форм≥, ¤ке не Ї нерухом≥стю;

об'Їкти оц≥нки у нематер≥альн≥й форм≥ Ц об'Їкти оц≥нки, ¤к≥ не ≥снують у матер≥альн≥й форм≥, але дають змогу отримувати певну економ≥чну вигоду. ƒо об'Їкт≥в у нематер≥альн≥й форм≥ належать ф≥нансов≥ ≥нтереси (частки (пањ, акц≥њ), опц≥они, ≥нш≥ ц≥нн≥ папери та њх пох≥дн≥, вексел≥, деб≥торська ≥ кредиторська заборгован≥сть тощо), а також ≥нш≥ майнов≥ права;

об'Їкти оц≥нки у форм≥ ц≥л≥сного майнового комплексу (ц≥л≥сний майновий комплекс) Ц об'Їкти, сукупн≥сть актив≥в ¤ких даЇ змогу провадити певну господарську д≥¤льн≥сть. ÷≥л≥сними майновими комплексами Ї п≥дприЇмства, а також њх структурн≥ п≥дрозд≥ли (цехи, виробництва, д≥льниц≥ тощо), ¤к≥ можуть бути вид≥лен≥ в установленому пор¤дку в самост≥йн≥ об'Їкти з подальшим складанн¤м в≥дпов≥дного балансу ≥ можуть бути зареЇстрован≥ ¤к самост≥йн≥ суб'Їкти господарськоњ д≥¤льност≥;

б≥знес Ц певна господарська д≥¤льн≥сть, ¤ка провадитьс¤ або плануЇтьс¤ дл¤ провадженн¤ з використанн¤м актив≥в ц≥л≥сного майнового комплексу;

дата оц≥нки Ц дата (число, м≥с¤ць та р≥к), на ¤ку проводитьс¤ оц≥нка майна та визначаЇтьс¤ його варт≥сть;

вих≥дн≥ дан≥ Ц документи, в ¤ких м≥ст¤тьс¤ характеристики об'Їкта оц≥нки;

≥дентиф≥кац≥¤ об'Їкта оц≥нки та пов'¤заних з ним прав Ц встановленн¤ в≥дпов≥дност≥ об'Їкта оц≥нки на¤вним вих≥дним даним та ≥нформац≥њ про нього;

варт≥сть Ц екв≥валент ц≥нност≥ об'Їкта оц≥нки, виражений у ймов≥рн≥й сум≥ грошей;

поточна варт≥сть Ц варт≥сть, приведена у в≥дпов≥дн≥сть ≥з ц≥нами на дату оц≥нки шл¤хом дисконтуванн¤ або використанн¤ фактичних ц≥н на дату оц≥нки;

ц≥на Ц фактична сума грошей, сплачена за об'Їкт оц≥нки або под≥бне майно;

ринкова варт≥сть Ц варт≥сть, за ¤ку можливе в≥дчуженн¤ об'Їкта оц≥нки на ринку под≥бного майна на дату оц≥нки за угодою, укладеною м≥ж покупцем та продавцем, п≥сл¤ проведенн¤ в≥дпов≥дного маркетингу за умови, що кожна ≥з стор≥н д≥¤ла з≥ знанн¤м справи, розсудливо ≥ без примусу;

варт≥сть зам≥щенн¤ Ц визначена на дату оц≥нки поточна варт≥сть витрат на створенн¤ (придбанн¤) нового об'Їкта, под≥бного до об'Їкта оц≥нки, ¤кий може бути йому р≥вноц≥нною зам≥ною;

варт≥сть в≥дтворенн¤ Ц визначена на дату оц≥нки поточна варт≥сть витрат на створенн¤ (придбанн¤) в сучасних умовах нового об'Їкта, ¤кий Ї ≥дентичним об'Їкту оц≥нки;

залишкова варт≥сть зам≥щенн¤ (в≥дтворенн¤) Ц варт≥сть зам≥щенн¤ (в≥дтворенн¤) об'Їкта оц≥нки за вирахуванн¤м ус≥х вид≥в зносу (дл¤ нерухомого майна Ц з урахуванн¤м ринковоњ вартост≥ земельноњ д≥л¤нки при њњ ≥снуючому використанн≥ (прав, пов'¤заних ≥з земельною д≥л¤нкою);

варт≥сть у використанн≥ Ц варт≥сть, ¤ка розраховуЇтьс¤ виход¤чи ≥з сучасних умов використанн¤ об'Їкта оц≥нки ≥ може не в≥дпов≥дати його найб≥льш ефективному використанню;

оц≥ночна варт≥сть Ц варт≥сть, ¤ка визначаЇтьс¤ за встановленими алгоритмом та складом вих≥дних даних;

пр¤м≥ збитки Ч поточна варт≥сть витрат на в≥дтворенн¤, зам≥щенн¤ або в≥дшкодуванн¤ ринковоњ вартост≥ об'Їкта оц≥нки без урахуванн¤ неотриманих майбутн≥х вигод;

д≥йсна варт≥сть майна дл¤ ц≥лей страхуванн¤ Ч варт≥сть в≥дтворенн¤ (варт≥сть зам≥щенн≥!) або ринкова варт≥сть майна, визначен≥ в≥дпов≥дно до умов договору страхуванн¤;

дисконтуванн¤ Ч визначенн¤ поточноњ вартост≥ грошового потоку з урахуванн¤м його вартост≥, ¤ка прогнозуЇтьс¤ на майбутнЇ.